부동산 칼럼 (안재원 부동산) – 1099 소득자도 론이 된다구요? – 안재원, 엄기호 – (안재원, 엄기호)

지난 칼럼에서는 근래에 과열되는 어스틴 지역 주택시장에서 제한된 주택공급 문제와 이런 어려운 상황에서 바이어에게 도움이 될 만한 사항에 대해 정리해 보았고, 이번 칼럼에서는 실제 최근 상담 성공사례를 통하여 독자분들께 실질적 도움을 드리는 차원으로 이번에도 렌더이신 페어웨이 에셋의 엄기호 (Ken Uhm)님과 대담을 해보겠습니다.

최근에도 타주나 타 도시에서까지도 간간히 전화로 상담을 요청해 주시는 분들이 계시는데, 가장 최근 인상깊은 성공사례 중 하나를 소개해 드리고자 합니다. 이 분은 주변에 제대로 상담을 해주는 리얼터나 렌더를 찾을 수 없던 차에 우연히 저한테 연락을 주시고, 제가 론이 가능한 렌더분을 연결해 드려서 결국 론을 받아 집을 사신 성공사례이며, 이후에도 저에게 감사의 문자를 보내주셔서, 전화 한 통화로 상담드린 부분이 결실이 되어 큰 보람을 느낄 수 있었습니다. 문제는 이렇게 전문가를 통해서 적극적으로 문의를 주시면 실제로 론이 되는 경우가 많은데, 잘못된 소문이나 본인의 오해로 집 장만의 꿈을 실현 못하시는 경우가 있어 안타까울 때가 많습니다.

Chris Ahn: 우선, 이번에 타주에 계신 고객분을 잘 이끌어서 내 집 마련의 꿈을 이루게 해주셔서 감사합니다.
일단, 1099 소득으로도 론이 된다는 점을 아예 모르시는 분들도 많은 것 같습니다. 간단하게 1099 론에 대해서 소개를 부탁드리고, 이러한 론이 성공하기 위한 주의할 점, 기타 중요한 점에는 어떤 것들이 있을까요?

Ken Uhm: 많은 분들이 집을 사실 수 있는 충분한 소득을 본인들의 직업을 통해 벌고 계시다고 믿습니다. 그런데, 어떤 연유에서인지 실제 소득보고에는 그만한 소득이 보고되지 않는 경우들이 있는 듯 합니다. 이번에 크리스 안 사장님이 연결해 주신 고객님의 경우도 이런 경우에 해당하는 분이셨습니다. 이 고객님은 론을 받는데 가장 중요한 요건중의 하나인 Work History가 2년 이상이 되시는 분인데, 본인이 Uber를 통해 번 소득이 실제금액의 ⅓정도만 소득이 보고된 것을 나중에야 알게 되었습니다. 때문에, 본인은 집을 살 수 있는 충분한 월 평균 소득과 다운페이 금액이 있었음에도 Full Document로 집을 사실 수 없는 안타까운 현실이었습니다.
이런 상황에 대해 알게 된 이후, 이 고객분께는 Non-QM (Qualified Mortgage) 상품으로 집을 사실 수 있도록 P&L (Profit & Loss) 상품을 추천해 드렸습니다.
P&L 상품은 CPA가 고객이 1099이나 기타 비지니스 entity로 소득을 보고하시던 간에 1040 (Schedule C) 또는 1120이나 1120S의 소득보고 자료 없이, 2년 이상의 Work Experience만 있다면, CPA가 제공하는 연간 P&L의 Net Income을 년간 소득으로 인정해 주는 상품입니다. 물론, Bank Statement에는 매월 Deposit 된 금액이 Net Income의 월 평균 소득 정도는 들어와야 합니다. 이 고객님의 경우는 앞에 설명드린 조건에 해당하셔서 마침 딱맞는 집을 찾아서 집을 구입하실 수 있었습니다. 이 분이 사시는 지역은 NC의 Raleigh라는 지역이었습니다.
이번 Case를 통해, 혹시 그동안 실질 소득보다 세금 보고된 금액이 작아 집을 사시는 것을 주저하셨던 분들이라면 한 번 주변의 Loan Officer와 상담해 보시기를 권유드립니다. 단, Non-QM 상품의 경우 이자율이 론 신청하시는 분의 크레딧 점수와 다운페이 금액에 따라 4% 초반에서 5% 중반까지 분포되어 있음을 미리 알고계시는 것이 좋으실 것 같습니다. 앞에 소개드린 P&L 상품 말고도 VOE, Bank Statement Program도 활용하실 수 있습니다. VOE 상품은 Cash로 급여를 받으시는 비중이 높으신 분에게, Bank Statement은 매월 비지니스에서 Deposit 된 금액의 50%가 월 소득으로 인정되기 때문에 월 매출이 높으신 분에게 더 유리합니다.

Chris Ahn: 기타 추가적으로 독자분들에게 도움이 될만한 말씀이 있다면요?

Ken Uhm: 전화로 론에 대한 상담을 해 오시는 분들 중에는 아직 론에 대한 지식을 얻지 못하셔서 집을 사기를 원하시지만, 현재로서는 론을 받지 못하는 상황에 있는 분들이 계십니다. 그렇기에, 집을 사실 계획을 갖고 계신 분들이라면 미리미리 주변의 Loan Officer와의 상담을 통해 론을 받기에 충분한 자격을 갖출 수 있도록 준비하시는 것이 내 집 장만에 도움이 될 것입니다. 그리고 특히 비지니스를 하시는 분들의 경우, 이사를 새로운 곳으로 가시게 되면, Open한 새로운 비지니스가 다시 2년이 지나야 론을 받을 수 있는 자격이 된다는 것과 2nd job을 가지신 분의 경우, 수입이 발생하고 있지만 2년의 Work History가 있어야 월 평균 소득으로 산정할 수 있다는 것을 알고 계시면 론을 준비하시는데 도움이 되리라 생각합니다.

엄기호 / Fairway Asset Corporation
kuhm@facloan.com, 469-525-2105, NMLS: 2034687

Jaewon “Chris” Ahn (안재원 부동산)
Cell: 512-815-8116
Email: Chris@JoaRealty.com / ChrisJWAhn@Gmail.com
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