부동산 칼럼 (안재원 부동산) – 자영업 사장님들을 위한 모기지 방안 (ft. 1099 소득자 경우) – (안재원, 미쉘 리)
지난 칼럼에서는 현재 상황에서의 모기지 현황에 대해서 살펴보고, 홈바이어에 도움이 될 수 있는 정보를 드렸습니다. 이번 칼럼에서는 특별히 한인 자영업 사장님이 잘 모르시는 모기지 옵션에 대해서 설명드리기 위해서 Mortgage One Group의 Loan Officer이신 미쉘 리(Michelle Li)님과 대담을 해 보겠습니다.
Chris Ahn> 요식업, 리테일등 자영업을 하시면서 주택구입을 고려하시는 분들중에 기존의 론 프로그램으로는 모기지 금액이 충분하지 않아서 어려움을 겪는 경우가 있는데, 그 경우 Non-QM 론의 일종인 Self-Employed P&L(Profit & Loss)등의 옵션에 대해서는 잘 모르시는 경우가 많습니다. 간단히 소개를 부탁드려요.
Michelle Li> 우선 자영업(Self-Employed)은 S-Corp, LLC, C-Corp등 Form 1120,1120S의 비지니스 세금보고(Business Tax Return)를 하는 Corporation과 Form 1040의 개인 세금보고(Individual Tax Return)를 하는 1099으로 나뉩니다. 위에 말씀하신 요식업, 리테일 등 자영업을 하시는 분들이 비지니스 세금보고를 하시는 Corporation형태의 비지니스를 운영하신다고 볼 때, 고객께서 기존의 론 프로그램, Full Document로 융자를 받으실 경우 Form 1120이나 1120S의 Schedule K-1으로 소득을 증명하셔야 하는데요. 그 중에서 융자 가능한 금액의 일부는 전체 소득에서 모든 Deduction을 제외한 나머지 소득을 기준으로 책정이 되다보니 월매출은 높지만 융자금액이 생각보다 적게 나오는 경우가 많습니다. Self-Employed P&L(Profit & Loss) Loan은 Non-QM (Qualified Mortgage)의 일종으로 고객이 2년 이상 Work History가 있을 경우, 지난 2년간 CPA를 통하여 세금보고를 하였다 하더라도 세금보고 자료 대신 CPA Letter즉 CPA가 제공하는 연간 P&L의 Net Income을 소득으로 인정해 주는 프로그램입니다. 단 Non-QM Loan일 경우 일반 Full Doc Loan에 비해 이자율이 평균 1%이상 높다는것을 미리 알려드립니다.
Chris Ahn> 비슷한 맥락으로 1099으로 일하시는 분들도 론이 가능한데도, 이를 잘 모르시는 경우도 왕왕 있는데, 이 부분도 짚어 주시죠.
Michelle Li> 앞서 말씀드린 Self-Employed의 또 다른 형태인 1099으로 일하시는 분들도 만일 지난 2년간 1099자료와 세금보고자료(Form 1040 Schedule C)가 있으실 경우 신용점수와 다운페이 금액에 따라 Full Doc으로 충분히 좋은 이자율에 융자를 받으실수 있습니다. 하지만 위에서와 비슷하게 모든 Deduction후 Taxable Income을 기준으로 융자금액이 적게 책정되어 금액이 부족할 경우Non-QM의 일종인 Bank Statement Loan을 추천드리고 싶습니다. Bank Statement Loan은 고객의 세금보고 자료 없이 오직 Bank Statement만으로 소득을 인정해주는 프로그램입니다. 융자 가능한 금액은 저희(Lender)가 자영업 고객의 비지니스 은행 계좌에 매월 그리고 연간 Deposit되는 금액에 따라 책정합니다. 이 프로그램은 Internet Business를 하시는 분들이나 특히 월매출이 높고 Deposit이 많은 분들께 유리합니다.
그 외에도 1099소득자를 위한 Gross Income의 80%를 소득으로 인정해주는 프로그램과 Cash로 급여를 받으시는 분들을 위한 Written VOE(Verification of Employment), 더 나아가 투자자들을 위한 Investment Program- DSCR(Debt Service Coverage Ratio)등 세금보고자료가 없이도 신청 가능한 기타 여러가지 Non-QM프로그램들이 있습니다.
Chris Ahn> 일전의 실제 예의 경우, 1099으로 주소득이 부족해서 론이 적게 나오는 경우에 추가적인 W2 소득으로 모기지 금액을 충분히 올린 사례등이 있는데 이런 경우등을 보면, 주택구매를 고민하시는 분들은 론 담당자분들과 무료상담을 통해 많은 경우 모기지 해법을 찾을수 있는 경우도 있었습니다. 하지만, 많은 분들이 이런 무료상담을 통한 가능성을 찾을 수 있는 가능성 자체를 모르시는 경우가 많아서 안타까운 경우가 많았습니다. 이에 대해 어떻게 생각하시는 지요?
Michelle Li> 네, 말씀에 동의합니다. 저도 그 점이 너무 안타깝습니다. Non-QM Loan외에도 주소득이 부족한 경우 추가적인 W2나 1099의 지난 2년간 세금보고자료가 있으시다면 충분히 Full Doc으로 융자금액을 올리실수가 있고 또 배우자가 소득이 있는 경우 Co-Borrower로 하여 금액을 올릴수 있는 등 여러가지 해법이 있습니다. 신용점수가 낮아서, 다운페이를 할 금액이 부족하여 내 집 마련의 꿈을 미루시거나 아예 접으시는 분들에게도 충분히 가능성은 있으니 꼭 Loan Officer에게 무료상담 받으실 것을 권장드립니다.
Chris Ahn> 기타 독자분들에게 도움이 될만한 말씀이 있다면요?
Michelle Li> 융자 신청에 있어서 좋은 이자율을 받기 위하여 융자금액, Down Payment, 신용점수, 소득, 자산, DTI(Debt to Income Ratio) 등 여러가지 조건을 만족시켜야 합니다. 집 구매를 위하여 융자상담을 받으신 고객 중 몇몇 분들은 이미 다운페이를 할 충분한 자금을 마련하셨지만 미처 예상치 못하셨던 기타 서류가 부족하여 더 좋은 이자율을 받지 못하거나 아예 주택구매를 미루시는 분들도 종종 계셨습니다. 최근 상승하는 이자율 때문에 주택구매를 주저하시는 분들이 많이 계시는걸로 알고 있는데요, 특히 “2년”이라는 숫자는 텍스보고 외에도 많은 서류에 적용이 되니 지금 당장 구매하실 계획이 없더라도 꼭 미리 전부터 Loan Officer와 무료상담을 통하여 본인상황에 맞는 프로그램을 알고 서류를 준비한다면 나중에 주택구매시 융자신청에 많은 도움이 되리라 생각됩니다.
Michelle Li / Loan Officer
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214-606-4029 / 512-593-2677
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Jaewon “Chris” Ahn (안재원 부동산)
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